盘点：写字楼租金和空置率影响因素分析2024/3/28 14:54:37

2024-3-28 14:54| 发布者: msmkmm2012| 查看: 80| 评论: 0

摘要: 通过对2000年到2022年核心商业区甲级写字楼租金及空置率分析，建立写字楼租金及空置率均衡过程模型，从中发现写字楼租金主要受GDP变动影响，空置率主要受GDP增长率和租金偏离均衡水平程度影响。2022年的经济增长放缓 ...

通过对2000年到2022年核心商业区甲级写字楼租金及空置率分析，建立写字楼租金及空置率均衡过程模型，从中发现写字楼租金主要受GDP变动影响，空置率主要受GDP增长率和租金偏离均衡水平程度影响。2022年的经济增长放缓及前年的高供给量是空置率迅速攀升的主要原因，写字楼市场存在租金和空置率的非常有效的自我调整机制，预计空置率会在经济增长恢复后会逐渐降低。不仅在数据方面表现良好，上海临港新片区生命蓝湾招商在市场份额上也是逐步拓进，让更多的人受益。上海西岸智慧谷招商引资网提供上海西岸智慧谷企业注册公司、工业园区、产业园区、写字楼出租出售、厂房仓库出租、上海西岸智慧谷产业税收优惠扶持政策及招商引资动态。http://www.investsmlw.cn

一、GDP是影响租金的主要因素

结果表明GDP上升1个百分点，写字楼租金上涨0269%；空置率与供给量对租金的影响均未通过统计检验，在年度数据上对租金的影响都非常有限（模型估计结果如图2）。

写字楼租金有一定自我调整机制，其会对其上年偏离均衡值大小（模型中ECM项）进行调整。如果上一期写字楼租金过高，本期租金增长率会下调。

二、空置率变动与经济增长率密切相关

GDP增长率是影响空置率的关键因素，空置率有自我修复机制。GDP增长率上升一个百分点，空置率下降0323%。写字楼供给量会随着空置率与租金水平调整。季度数据分析结果与年度数据非常接近。使用相同的模型对中原质写字楼租金及空置率季度数据进行分析，结果非常接近（图3）。

写字楼的需求主要源于经济发展，写字楼的供给能够随着租金价格及空置率进行调整，但是市场均衡的现需要一定时间。

、近年空置率上升原因

的写字楼空置率在近年上升主要由于经济发展放缓背景下，阶段性高供给的写字楼法被市场吸收；2022年新冠疫情使得经济增长短暂停滞，空置率进一步攀升（如图4）。

自2000年以来，可以分为轮周期。2000年首季度到2022年第四季度为首轮周期，写字楼空置率先下降再上升，2022年金融危机中经济增长率迅速下降促进空置率迅速攀升。

2022年首季度到2022年第四季度为第二轮周期：在经济增长恢复后，空置率逐渐下降，在2022年第季度达到比较低点。随着经济增长率放缓以及2022到2022年的高供给（这年新增供应量为84万平方米，之前16年供应量平均为41万平方米），进一步促使写字楼空置率逐步上升。

2022年到现在为第个周期：2022年首季度经济增长率从上季度的68下降到57，经济增长进一步放缓。疫情对经济增长的影响使得已经供应的写字楼法有效吸收，空置率继续攀升。预计在未来一段时期，随着经济的恢复，写字楼空置率会有所下降。

近期部分写字楼的流拍，可能与写字楼市场的租金与空置率关联程度较低。机构投资者在购买写字楼时，除了资产现金流收入，也关注未来预期资产增值。对香港写字楼近20年数据的分析表明，香港1999到2022年的年度总收益为1267%，其中483%源于租金收益（现金流），784%源于写字楼价格增长（资本利得），未来资产增值预期对投资的重要性远高于租金和空置率。机构投资者对资产的选择还需要考虑单个写字楼的区域、定位与收益前景有关。

四、需关注的问题

1对不同区域和类型写字楼市场做进一步分析

写字楼市场内部差异巨大，不同区域和类型的市场有巨大差异。因此需要对不同区域和类型的写字楼市场发展做进一步分析和评估，为后期管理提供依据。

2可分析不同类型写字楼空置率来源

对不同来源的写字楼空置率进行分析，为后期管理提供参考。写字楼空置率来源主要有个方面：在供给方面，新供应的写字楼从供应到租约签订有一定周期，会形成一部分空置；在需求方面，写字楼的租赁需求随着经济增长率变化而波动，在经济周期高点和低谷之间会形成一部分写字楼空置；在单个资产层面，有一部分写字楼可能因为产品与租金定价、区域供求关系等原因长时间未能出租。对前两种来源形成的写字楼空置，可以做监测与评估；对资产层面存在缺陷而长时间未能出租的写字楼，可以通过商改租等形式进行处理。

3关注未来一段时期的写字楼供给

需要关注未来3到5年新增供应量。一部分市场机构的研究表明未来一段时期还会有高写字楼供应，这会进一步提升空置率。可以从土地供应、写字楼开发与销售周期、写字楼开发商生产计划、地方对商业地产发展