洞察：地段“降级”、90㎡左右，次新大社区2023/7/13 18:12:43

2023-7-13 18:12| 发布者: msmkmm2012| 查看: 111| 评论: 0

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这两个月来的“宅家长假”深刻地改变了在沪大众对于居住的观念，观念转变是长远的、会在在地影响大家的购房选择逻辑，尤其是构成市场基底的刚性需求和改善性需求，不可不察，白首分两篇来说。

（图片来源于络）

刚需观念转变一:地段权重“退居二线”，有地铁、学校中等偏上就行了

长期以来的购房判断权重是“地段首”，这一点上，刚需和改善群体是一样的。因为这意味着周边丰厚的商业配套、非常便捷的交通，甚至还囊括了质的学校资源。以前，为了地段是可以接受“老破小”的，同时放弃了4种享受:房龄、社区环境、面积和户型合理性。

“宅家长假”已经两个多月、也没看到黎明前的曙光，以自住为目标，对地段的要求“降级”到只有两条:

去市中心商圈的交通比较方便，有地铁——终究、总有一天，还是要到办公室上班的。

周边的学校资源还过得去——不论去学校上课还是在家课，学校的好坏还是差异明显的，也是孩子必须的。

至于医疗资源，之前大家还是挺看重的，尤其是老甲附近，现在忽略不计，反正就算是在马路对面，也出不了小区、进不了医院，距离远近都一样。

简单来说，刚需现在对地段的观念就是：只要别在宝山和梅陇，那么小区在哪里并不太重要，而小区内是什么样才是比较重要的。（图片来源于络）

刚需选房趋势1：外退1～2圈环线，找面积更大、房龄更新的临近地铁楼盘

不知道大家是不是也有相同的体验——家人间多少有点“相看成厌”、做家务也多有摩擦怨言。以前每天一半时间在外面，回家是温馨和慰藉，距离产生美嘛。如今一家老小整天都待在家里，面积小肯定会觉得不舒服，正如有朋友说的，学校不开学，“神兽砸在自己手里了”。

并不是说疫情过后，大家恢复常态感觉就没那么强烈了，而是说这段长达至少两个月的时间，已经让大家心里积累了压抑感，形成了强烈的扩大欲望，很多朋友说解封后首个事情就是去找套大房子，远一点就远一点吧。

手上有小面积房子的，只能同等总价置换，用地段换面积咯；或者是与父母分户、结婚的首次购房，一样。

临近地铁不用多说，刚需和改善家庭都还是工薪为主的，总归未来要出门上班的，主力交通工具仍然是地铁。

（图片来源于络）

刚需选房趋势2：小区要偏大，至少300百户，小规模的直接排除

关于小区规模的期望，其有一个微妙的转变过程。

“宅家长假”头两个礼拜，大家首反应是小区规模要小，比较好是十来栋6层的多层就凑一个小区的，人少，“中签率”低。

两个礼拜后，大家发现小区还是要大的好，2个原因:

首先，楼栋出不去的概率比较低，大概率其是出不了小区，占地大么，至少玩的地方多，戴着口罩也能逛出一点点小花样来。第二点，大家团购的时候发现是以小区为单位的。

众口难调，各家有各家的矫情，梦雪糕不是还有很多人嫌弃用的是奶粉么很可能自己想参团的某个东西只有110的家庭喜欢，那么比如说100份成团，110的话，就需要1千户人家的小区才能搞得定，哪怕30份成团，也至少要300户啊！

只有“团长”才有面子，只有一两栋楼的小区，比较多凑个“连长”，很多好东西的团购都轮不上。

（图片来源于络）刚需选房趋势3：4大新城+长兴岛，会逐渐热门既要楼栋里的人少，又要社区大，这中间产生了一个小小的平衡点。

大家想想看是什么不就是多层、小高层的大型社区吗这种楼盘在外环以内很少——中外环间的万源城都已经是高层的大型社区了。

要多层和小高层的，必须得出外环线，郊环线么，大概率也是要出的，包括五大新城、长兴岛。

至于为啥说是4大新城那临港就忽略不计吧，乘地铁都要一个小时进市中心的，在是没法过日子。

长兴岛还行，现在有过江隧道，大概10公里过13条长江，以后有地铁崇明线，正在建，3、5站直接地铁到浦东金桥的。

崇明岛也算了，还要再过个跨半条长江的大桥，受天气影响太大，这是真的远。

（图片来源于络）

刚需选房趋势4：90㎡左右，支付力的抢购热点大家换房的“底本”差不多在45~70㎡左右，市区老公房的两房一厅、房一厅，这种房子大家小时候都很熟悉，以虹口、杨浦、普陀居多，浦西传统七区和浦东的内环前后都很多，学区都还算过得去，现在的房价毛估估统一用7万㎡来算吧，“底本”在300~500万。

郊区4大新城单价我们也毛估估用45万㎡来算，90平方400万——所以敢贷款的、不敢贷款的，重叠度比较高、比较受追捧的，就是90㎡左右。

白首小结

都分析到这了，郊区4大新城和长兴岛，90㎡左右的一手房、次新二手房，刚需的朋友们自己可以关心起来了，以后很热门，换句话说，少，而且会更升值。

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