洞察：价涨而量跌—2022救楼市，重演2022大行情2023/7/12 14:48:34

2023-7-12 14:48| 发布者: msmkmm2012| 查看: 77| 评论: 0

摘要: 一键查询您想要的房源，7大法拍平台的房源都在里面您可深度阅读，袋鼠私藏的69个重点板块的分析您可潜心研究，袋鼠经典的59个法拍案例，速成为“法拍专家”您可全面了解，袋鼠独创的“一报案”、“安拍之旅”助拍服 ...

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今天是专辑的第篇，白首的中心思想很多人难以理解：虽然楼市的大救市并不能成功，但是房价依然是速上涨的，损失的是交易量。这逻辑大家一定要仔细读明白，笔者尽量用白话。

宏观经济的基本逻辑有一条：所有的通货膨胀根源都是货币增量。

（图片源于络）

同时房地产的基本逻辑很多人也并不理解：

?货币供应量决定全国层面的整体价格趋势——比较大的长周期宏观背景。?城市基建水平决定局部土地和其上房产的价值——某个城市甚至再小到区域的中长期房产价值，没地铁变有地铁，没学校的有了学校，没商场的有了商场，房产价值当然上涨呀。?房屋买卖的供求关系影响了局部地区短时期的价格——基本上就是以区县甚至板块为单位的一两年价格波动。

另外要强调一点的是，价值和价格它并不是一回事儿。比较简单的理解就是金、石油、上市，很难说短期之内的价值会有什么变化，但是价格每分每秒都在上下跳动。就因为价格会偏离价值，才会有价值洼地回补、挤压价格泡沫等等说法嘛。

我们回到房地产，今天继续讲全国层面的，下2篇会讲到分城市。

（图片源于络）

货币超大量投放、推动通货膨胀，房价当然会涨。

通货膨胀的原理很简单，进入社会的货币多了，而比较终商品并没有增多，或者更精确地说，是物商品和服务商品的增速赶不上货币增速。

你手上多了1万块，他手上也多了1万块，大家在抢购商品的时候，就愿意多花一点钱，比较终所有商品多花的钱加起来就是那1万块、甚至更多。买的东西并没有多、商品的“效用价值”也没增加，但所有的商品价格都往上涨了。

现生活中大家也体会到现在什么东西都在涨价——因为比较近十年国内的货币、包含信贷投放（其就是M2）始终是在增量发行的漫长进程中。

吃了就灭失、不吃也会烂掉的蔬菜水果、鸡鸭鱼肉都在涨价，汽油、钢铁也在涨价，就连卫生纸都在涨价，是个人就得吃喝拉撒住，所以人工费用也在涨价，一个商品生产制造过程中要用原材料、燃料、人工，运输还要消耗汽油、高速公路费和卡车司机人工，商品价格上涨也是必然的——这就是货币增量推动要素价格上涨、从原材料到终端整条链的成本推动型通胀。

（图片源于络）

那么包含了钢筋混凝土玻璃等和人工的房地产，是不是成本也被推高了

而且一套房子在几十年内是不会灭失的，期间只要交相对房价忽略不计的物业管理费和维修基金（绝大多数城市和绝大多数家庭还轮不上交房产税），因此房地产是具有价值“超长期存储”性能的。

正因为上面两个原因，全国层面上来看，房地产虽然价值上并没有改变，但价格上是具有长期跑平通货膨胀的保值功能。这里指的是际通胀，而不是新闻公布的、大缩水的义通胀。

至于各个城市房价增速不同，这就是个体与整体的偏离，今天这篇白首先不谈。好，到现在朋友们应该能够理解一个比较基本点：

货币包括信贷增长是会比较终推动房价的，而且放在全国层面整体上是房价增速约等于际通胀率。

（图片源于络）

今年进入社会货币的增量会有多大

国内目前来看，口罩这事儿在全国各地巡游了一圈，一圈还不止，现在连都已经折成这样了，绝大多数居民家庭和工商企业都受到了重大影响，所以今年以来从高层到地方拯救经济的力度都是空前的，撇除那些不一定着调的产业政策吧，货币政策是在在的，我们看看有多少

?各省市今年基建投资超过12万亿，基建类上市一季度订单同比增长超四成（主要是大型引水灌溉、交通、老旧小区改造、地下综合管廊）。

?4月，全面降准025个百分点，共计释放长期资金约5300亿元。（图片源于络）

6方面、33项措施稳经济，其中：

?5年期以上LPR（贷款市场报价利率）调降15个基点至445%——引导金融机构下调中长期贷款利率，用于降低企业运营成本、降低房贷鼓励购房等。

?全年退、减税264万亿元。?阶段性减征部分乘用车购置税600亿元、鼓励汽车下乡。?今年缓缴3200亿养老等社保费。?还有些贷款的延期半年还本付息之类小动作。

上面这些大家应该已经早就看到新闻了。

还有一个大家不怎么注意到、但很有力度的：

央行和专营机构（烟酒糖盐之类）上缴近年结存的利润，总计165万亿元，财政支出规模比去年扩大2万亿元以上。到目前为止，2022年以来央行累计上缴结存利润8000亿元，相当于降准04个百分点，再加上前面降低准备金率的05万亿，差不多15万亿正在输入社会了。

很有意思的一个词：“近年结存”。这笔钱是隐藏的终极储备，常规的财政、机构做预算测算都不会列进去，可见这次是用尽吃奶的力气了。

（图片源于络）

等国门开了，输入性通胀更厉害。

大毛小毛乒乓乓乓的，还要多久不知道，反正对大毛的制裁至少还有好多年，所以小麦、煤炭、钢铁、石油这些比较基础的战略要素价格已经涨翻天了，而且只要制裁不结束，未来还有好几年价格不会低。

现如今欧洲和美国通货膨胀已经高得吓人：分之一欧盟成员国，通胀率超过了10%，比较高的甚至达到了将近20%；美国的通胀率已经达到了40年以来的比较高点。

现在因为货运不出去、也进不来，外贸基本上是停摆的，目前能看到的是出口加工业断了收入、成批倒闭了。

（图片源于络）

其海外的通胀，国内还没真正感受到。等外贸恢复了，我们还是有很多很多的东西是要从海外进口的，那个时候，海外的通胀会成为成本、附加到进口到国内的商品中。

举个比较简单的例子，澳大利亚的铁矿石运到，且不说因为乒乒乓乓导致的需求大增吧，光是澳大利亚的人工上涨了、远洋轮的油也涨价了，铁矿石进不也得涨价吗仅有能让输入型通胀涨幅收窄的只有人民币升值，但显而易见的人民币不可能升值20%以上。

很多朋友会说，那就减少进口、国内自己制造呗。想得倒挺美，我们进口的可不单单是红酒和开心果，还有很多东西是不得不进口的。到这里再小结一下:

国内社会货币大量增长，至少四年内际的通货膨胀率不会低。而且“形势好转”之后外贸恢复，海外的输入型通胀会再一次对国内通胀“火上浇油”。

房价是真的会涨，但交易量会大幅萎缩

白首已经解释了，房价是被货币增量硬生生推上去的，说的直白点，叫做房价与白菜一起涨价。

同时白首在前两篇中也给大家解释了，全国层面来看，绝大多数居民家庭在目前、包括未来几年就业、收入都是很不稳定的，大多数、大概率只会少、不会不多。因此在宏观经济际疲弱的背景下，2022年房地产的这些救市政策，并不会刺激大家去买房换房。

本来有买房计划的，也都先缓缓，对于绝大多数城市来说，比较坚挺的以房换房改善客群现在也倾向于先等等，因为大多数情况下改善就意味着要贷款、每个月还房贷，但是现在收入不稳定啊。

有句话说得很好，以为取消限购就能刺激楼市、刺激经济老百姓不买房，是因为没有购房资格吗<="-:;:#333;-:PFSC-L;-:15;-:1;">