要闻：县太爷说“买了套、买四套”反映出什么2023/7/12 11:44:09

2023-7-12 11:44| 发布者: msmkmm2012| 查看: 100| 评论: 0

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前阵子某位县太爷高喊买房口号被热议了，后来声明说是临场发挥，言下之意就是“逢场作戏、随便说说”，但就是因为是随性而说，却也反映出内心真的想法呀。

白首观点1

领导真有钱，一点儿不觉得房子贵。

诚然，从价格的绝对数值来说，当地的房价不高，但也要看到，相对于当地的收入来说，房价还是挺高的，一套90平米上下的，少说也要六七十万——白首没有特地了解过当地房价，但根据操盘四线城市的经验，楼板价1千上下，建筑成本4千上下，算上财务成本，营销费用，毛坯房每平米售价6~8千，大差不差。

当地大多数小夫妻两人月收入合计并不超过8千，能超过7千的就已经算是挺不错的了，而且往往会生2个以上的孩子，就算是当旺财来养，每月还能存下多少钱呢

领导能够随口说出买了套、买四套，说得如此轻松、理所当然的样子，说明啥大家自己去想。

当然会有人说那只是首付，买房是可以贷款的，但是每个月不用还吗

白首观点2

失去了“初心”，房子是拿来住的，不是用来炒的。

这本来就是高级管理层对于房地产市场的大基调——哪怕是之前的去库存阶段、现在的大救市阶段、二线以下城市调控政策几乎全部废除了，也没有改变“住房不炒”这个基调，从居住需求转到炒作资产，可不就否定了房地产作为体经济的基础吗

显然县太爷为了卖房早就忘了这事儿了。

也有人会说，买了房可以自己不住、出租出去给别人住，那也是房子是用来住的呀——要这么整，为什么之前房地产要调控，要分户籍、卡社保、限套数呢难道跨城的投资客买了房就不可以出租出去给人住了吗为什么要限制人家买呢

说白了，地方领导还是把房地产当做一台联合收割机呗，缺钱了就去割韭菜，把老年一代和青年一代的积蓄收割、还来把青年一代未来的收入也收割了。只盯着口袋里的钱，却从来没考虑过居住的需求。

白首观点3

四五线城市住宅，普遍供应远远大于需求。

反过来想想，这个小县城放在全国，论经济力、产业结构、人口结构有什么特别之处吗是特别靠前、还是特别落后、还是与大多数差不多是有金银铜铁煤稀土的资源呢还是扼守江海拥有全国排前十的港口呢

应该都没有，就是一个能够代表普通四五线城市大致平均水平的地方。

笔者作为营销策略，四五线城市的楼盘也没少去，甲方的楼盘在哪儿咱就得跑啊，除了环沪各种百强县级别的小城市，穷里吧唧的地方去过济南下面的济阳、滁州下面的来安、江西的鹰潭、修水这些。虽然不用长期驻场，但操盘期间隔几个月总得去上一两个礼拜，旁听销售员谈客户，逛逛县城、走走山水。

这些城市房地产普遍的特点就是，单个楼盘的体量极大，30万方算小的、50万平方算中等、百万方大盘也不稀奇，而且这几年都是一个县级市同时有五六个以上这样的大楼盘同时在卖，建成的部分小、“理论库存”极大——就是开发商拿了地皮，但是连基坑都没挖，桩也没打一根的未来潜在供应量，库存周期都不敢算，都得卖好几年的。

比较大的问题是购买力极弱，所以我们也就能明白为啥房子卖到魔怔了，但凡楼市稍微强那么一点点的地方，县太爷说出来的也应该是:让老百姓买得起房、住得上好房，不是吗

白首观点4

产业结构决定人口收入结构，四五线城市的房产，离崩盘不远了。

四五线城市的房价肯定没法跟比，连个零头都不到。可是体系外大众的普遍收入也一样，可能就的几分之一。重要的是，体系外大众的资产积累水平有没有普遍家庭的110都是个问题。

这类城市的产业结构给大家描述一下：

农业和中小规模的初级制造业为主体，我国小农家庭，土地不多，自然收入低，不用多说。工业制造业也没啥技术含量、也就没有高利润率——意味着3件事情：

工人的工资很低；

不存在成批量的高技术、工程人员与研发人员；

老板的年收入也不高，因为利润率不高、规模也不大嘛。

所谓第产业服务业，真的就是小饭店+烟杂店零售+足浴按摩麻将，比较多有一个5~10万方的商场，运气好的有个万达广场吾悦广场，就是绝对的市中心了——也就是“万达所在就是中心”的由来，还倒真是，放在四五线城市真没吹牛。与我们在一二线城市看到的“金融、商贸、财务、法律、管理、咨询、知识产权”这类高附加值服务业完全不在一个层面上。

单纯靠当地老百姓日常基础消费所支撑起来的劳动密集型初级服务业，就意味着缺乏中高收入的白领群体。

这么简单盘一下我们就知道了四五线城市的人口收入结构：

“金字塔尖”——制造业企业主、中型饭店酒楼足浴按摩的老板，人数极少。

“中产阶级”——各种体制内人员，上到机关单位，下到水电通信医院，还有殡仪馆，副科级算起，对财政来说负担重，但对社会来说也撑不起一个城市的中产阶层。当然这其中也有相当部分的际财力属于“金字塔尖”。

再往下，就是社会中的绝大多数，穷得叮当响，别说农民工人服务员了，普通教师能不能按时拿到工资都是个问题。

所以大家就明白了，“中产断层”导致了四五线城市的房地产呈现如下格局：

首期，几万平方、几百套，挺好卖，金字塔尖+中产阶级；

第二期，几万平方、几百套，勉强卖，剩下有限的中产阶级，全部收割；

到这里大家应该就能理解县太爷所说的那句话：买了两套、买套；买了套、买四套。因为具有住房购买力的金字塔尖和中产阶级就那么一丁点儿，韭菜只能反复割呀。

?第期开始，后面还有的几十万方、好几千套，基本卖不动，韭菜都割完了，就剩下自生自灭的野草了，零敲碎打地忽悠一点乡镇里开小店的小“老板”进城买房，开发商现金流量就算不被挪用也根本跟不上工程所需，然后就开始各种摆烂，到后面就变成烂尾了。

大多数时候连烂尾都算不上，因为基坑都没挖，桩也没打，就是一片荒草地……